- La retirada de fondos de inversión, desde hace varios meses.
- La capacidad de pagar las hipotecas está alcanzando un límite, aunque sólo ahora se presentan casos reales de morosidad .
El informe de Banco Urquijo, según El Economista:
La situación del sector de la vivienda conlleva un "riesgo moderado de recesión económica transitoria" y es una amenaza "en muchos sentidos comparable a la de EEUU". Estas son algunas de las conclusiones que el Banco Urquijo ha sacado tras analizar el ajuste del sector inmobiliario español. Esta es una advertencia más que se suma a las de organismos como la OCDE y el FMI.Knowledge Wharton, de la Universidad de Pennsylvania, en un informe de mayo, resume opiniones de múltiples agentes del mercado, acompañando las afirmaciones del Financial Times, precisando estos pronósticos a la baja. Algunos de los aspectos destacados en su resúmen:
Banco Urquijo cree que las recientes caídas en las cotizaciones bursátiles de las empresas españolas del sector inmobiliario, que sobre todo han arrastrado a los valores asociados a la construcción y a las finanzas, pueden leerse como "una primera toma de conciencia por parte de los inversores de los riesgos a medio y largo plazo que presenta el mercado de la vivienda en España". "Esos riesgos no tendrían más trascendencia que la de cualquier ajuste sectorial de no ser porque ha sido precisamente el sector de la construcción uno de los pilares del crecimiento económico español de los últimos años"
Desde 1997 cerca de una quinta parte del crecimiento del Producto Inetrior Bruto (PIB) ha sido generado directamente por la construcción, que, además, ha sido responsable de un tercio del empleo creado.
Es por ello que la entidad de banca privada perteneciente a Banco Sabadell advierte que el ajuste del sector inmobiliario "puede reducir la velocidad de crucero de la economía española en los próximos ejercicios hacia el 2%-2,5% y existe incluso un riesgo moderado de recesión transitoria".
(...) Urquijo mira hacia el otro lado del Atlántico para analizar la situación de desaceleración del mercado de la vivienda en EEUU, el "paradigma de economía amenazada por la crisis del sector residencial". El ajuste de su mercado lleva cerca de un año de delantera al español y la probabilidad generalmente asignada a la posibilidad de que acabe desembocando en una recesión oscila entre el 20% y el 30%.
La entidad concluye que la amenaza económica que plantea en España el ajuste del sector es "en muchos sentidos comparable a la de la primera potencia mundial y, desde algunos puntos de vista como la importancia relativa de la vivienda en la actividad y en la riqueza familiar o la sensibilidad a las subidas de tipos, mayor".
(...) Dos factores de riesgo afectan principalmente al sector bancario español, según Urquijo. Por un lado, el menor crecimiento esperado en el negocio básico bancario (préstamos e hipotecas), y por el otro lado el aumento previsible de la morosidad. "Las entidades que se verán más afectadas son aquellas que dependen más del negocio doméstico, en concreto Popular y Banesto", asegura.
- Aumento de la Morosidad:El índice RMBS de impagos hipotecarios del mercado español elaborado por Standard & Poor’s se incrementó en el cuarto trimestre de 2006 en 22 puntos básicos para colocarse en 1,52%, el nivel más alto en al menos cuatro años. Según este indicador, las entidades que más afectadas se han visto hasta el momento por los retrasos en los pagos de las cuotas mensuales han sido la Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), empresa conjunta de Santander y BNP Paribas, y Banco Pastor.
- Aumento de los tipos de interés: El Banco Central Europeo (BCE) inauguró en diciembre de 2005 una nueva etapa de alzas de tipos. Desde entonces, ha encarecido en siete ocasiones el precio del dinero, con lo que lo ha situado en el 3,75%, el nivel más alto desde noviembre de 2001. Esta política monetaria ha impulsado al euribor, el principal índice para fijar el precio de las hipotecas en España, al 4,25% en abril, un nivel que no alcanzaba desde julio de 2001. Como consecuencia, un préstamo medio en España referenciado a un euribor más 0,7 puntos, la letra mensual se ha encarecido en más de 88 euros.
- Relación entre valor accionario y activos: Según Sergio R. Torassa, Profesor de Finanzas de European University, hace unos años lo habitual era que las acciones de estos grupos fueran entre un 40% y un 50% inferior al valor de sus activos. “Esta normalidad se ha roto. Lo mismo es decir que su precio en mercado es superior a lo que valdrían todos sus inmuebles si los vendiesen”, aclara. Ahora, las participaciones de las principales empresas del ladrillo cotizan de media un 14,57% por encima del valor de los activos que controlan.
- Sobrevaloración de la propiedad inmueble: La OCDE ha advertido en su último informe sobre España que el precio de la vivienda en España está “sobrevalorado en torno a un 30% por encima de su nivel de equilibrio a largo plazo”. La organización recuerda en su estudio que en 2006 los precios continuaron subiendo casi un 10 por ciento, con lo que el alza acumulada desde 1996 es del 130 por ciento.
- Endurecimiento de las condiciones financieras para negocios inmobiliarios: Las razones de este descenso en los precios [En las viviendas de verano de la costa] puede encontrase en las restricciones crediticias que están imponiendo los bancos a los promotores inmobiliarios. Como ejemplo, es significativo que Martinsa y Hábitat estén pagando cinco veces más por endeudarse que promotores de Estados Unidos como Centex, de Dallas, según los datos recogidos por Bloomberg. Incluso, United Airlines, que suspendió pagos el año pasado paga menor prima de riesgo sobre sus préstamos.
Un estudio del riesgo accionario puede consultarse en El Economista.
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