Vivienda: Todavía esperando

Juan Fernandez Robles, colaborador de El Economista y especialista en bancos, escribe algunas reflexiones sobre el interminable problema de las hipotecas en España, que tienen la virtud de balancear responsabilidades, repartiendo cargas entre deudor y acreedor, pero, inversamente a lo que parece predominar entre las primeras figuras políticas españolas, poniendo el acento en la responsabilidad que le cabe al banco. En momentos en que continuamos viendo aspirinas frente a un cáncer, no está de más transcribir sus afirmaciones:

En España, la división es nuestro estado natural, de tal suerte que ya tenemos un nuevo motivo para estar divididos: la legislación hipotecaria. Hay quien defiende que modificar esta legislación tan antigua incorporando la dación en pago sería como volver a cortarle la cabeza a Cicerón: secaría el crédito hipotecario para siempre y los costes de las hipotecas serían, por ello, insoportables.
Creen que hemos alcanzado el cenit de la perfección legislativa y que cualquier modernización supondría un desastre. Por otro lado, tenemos el buenismo que piensa que está justificado que alguien adquiera una vivienda endeudándose y, si no la puede pagar, el banco debe más o menos regalársela para evitar que se quede en la calle, pues se confunde el derecho a la vivienda con el derecho a la vivienda en propiedad.
Es evidente que no puede incentivarse el impago de hipotecas, pero también lo es que la normativa ha fomentado que los bancos no valoren prudentemente las garantías. Al superponer la garantía personal a la real, los bancos no atendían ninguna de las dos. En la valoración de la garantía personal podrían ser poco estrictos, ya que había garantía real; pero en la valoración de ésta lo eran también al confiar en la garantía personal.
Así, nos hemos encontrado en la situación de que hay un conjunto de clientes cuya garantía personal no da para pagar la hipoteca realizada sobre un inmueble que no vale lo que se dijo que valía. Pero la ley española de este desfase no hace responsable al banco, sino al deudor.
Los bancos son profesionales de dar créditos y manejar fondos ajenos, de tal suerte que son corresponsables del resultado de los mismos, sobre los que tienen que realizar provisiones renunciando a sus beneficios para no perder los recursos ajenos que manejan. Se olvida que una de las normas que ha de cumplir un banco que da crédito es tener en cuenta la capacidad de pago del cliente, y, si un prestatario resulta sobrendeudado, el banco que colaboró a ello ha incumplido la normativa legal y profesional. Esto no libera al prestatario de su obligación de pagar, pero sí puede matizarla en tanto en cuanto el banco debería haberle asesorado, como experto, de la inconveniencia de realizar tal operación y no autorizarla.

Buscando culpables

Dicen que la actual situación del sistema financiero es culpa de los bancos, pero muchos piensan que también es culpa de los clientes que tomaron esos préstamos impagables. Jamás la culpa puede ser del cliente por la sencilla razón de que cada uno pudo pretender hacer un acto individual irresponsable, pero quien tenía que evitarlo y no entregarle fondos que no eran mayoritariamente suyos, sino de sus depositantes, era el banco.
Porque se habla de los clientes sobrendeudados y se les tilda de irresponsables cuando su situación deviene de un dinero que se les entregaba barato, fácil y casi sin mirar a costa del endeudamiento del banco en los mercados mayoristas, realizado barato, fácil y sin mirar. Resulta que los bancos no miraban ni a un lado ni a otro de su balance y su único objetivo era que engordara. Vemos que ha habido, pues, muchos irresponsables, pero sin la irresponsabilidad de los bancos jamás nadie más podría haberlo sido.
Así las cosas, algunos clientes han llegado al suicidio, sin que sepamos que se haya suicidado ningún banquero o directivo bancario por la vergüenza de haber hecho las cosas tan mal. Tampoco ha ocurrido semejante desgracia entre los miembros del anterior Gobierno, que veían y amparaban estas malas prácticas y sus consecuencias macroeconómicas, ni entre los responsables del Banco de España, que sabiéndolas las consentían. Pero, claro, el culpable único es, obviamente, el deudor, y debe quedarse no sólo sin vivienda, sino con una deuda de por vida.
Las entidades llamadas sanas, que tan bien dicen que hicieron las cosas, quizás no deberían haber consentido una explosión del mercado de esa naturaleza, hablando en los foros adecuados y convenciendo al Gobierno y al supervisor de los riesgos sistémicos que se les venían encima. Encogerse de hombros o retirarse a tiempo no es una opción digna para quien dice saber lo que hacía. Ahora es un momento idóneo para modificar de una vez por todas el mercado hipotecario y los créditos con garantía real, para que jamás vuelvan a producirse los hechos que lamentamos.

¿Y la dación en pago?

Comprometer al banco con el valor del bien evita la sobrevaloración de la vivienda, y eso conviene a la sociedad, pues todos necesitan una. Si la vivienda es más barata, su alquiler lo será, y quizás llegue a producirse el milagro de los alquileres en Madrid dejen de duplicar a los de Berlín.
Si se aplica la dación en pago a los nuevos contratos que se firmen y se eleva el valor de liberación de deuda en caso de adjudicación por subasta desierta para los contratos en curso, desde el 60% actual a un 100 por ciento del valor de tasación, nos vamos a encontrar menos situaciones injustas en las que personas que se han quedado sin su vivienda además cargan con unas deudas enormes a cambio de nada. Eso es una barbaridad, la superposición de garantías lo es, y el Gobierno y la sociedad no pueden permanecer impasibles ante ello.
El mercado está paralizado, poco afectarán los cambios legislativos a su mayor deterioro, y además en los países donde el marco normativo es del tipo que se ha expuesto, ni el mercado se bloquea ni se encarecen los créditos hipotecarios, pues resulta una operación de vinculación del cliente que ofrece beneficios adicionales a las entidades durante toda la vida del préstamo, como la domiciliación de la nómina, las oportunidades de venta cruzada, el uso de medios de pago, etc. La hipoteca es un medio, no un fin. El verdadero negocio está en financiar la promoción y en la relación establecida con el hipotecado.
Si el Gobierno tuviera el valor de hacer una ley justa, limitaría los intereses de demora, las costas judiciales y daría la oportunidad al hipotecado de ser tratado con equidad, sin que su vida se vea destrozada sólo por no poder pagar una hipoteca, arrastrando deudas y sin disponer del bien por el cual las adquirió. Y no hablamos sólo de desempleados de larga duración y personas sin recursos que han tocado fondo, sino de muchos autónomos y ciudadanos de clase media con otros ingresos susceptibles también de ser embargados, convirtiendo la compra de casa en un error carísimo.

Un parche inservible

El decreto aprobado no es sino un parche para salvar la cara, pero ni aborda la cuestión de fondo ni piensa en el conjunto de los ciudadanos. Mantiene la injusticia del sistema con una nueva patada hacia adelante. ¿Tiene algo que ver ser maltratado con no pagar la hipoteca? En qué falta de seriedad caen y recaen nuestros Gobiernos que, incapaces de diseñar sistemas equitativos, fragmentan la sociedad incentivando a pertenecer a los colectivos más desfavorecidos más que a valerse por uno mismo sin ser estafado por el sistema.
Otra oportunidad perdida para liberar a los esclavos hipotecarios, incluida la clase media a la que todo se le pide y nada se le da, ni tan siquiera un procedimiento ejecutivo justo que limite los intereses de demora y con unas costas razonables. El Gobierno no quiere viviendas más baratas, y una adecuada reforma de la financiación hipotecaria con dación en pago abarataría el inmobiliario. Parece que lo que prefieren es que, cuando todo se recupere, se vuelva al disparate especulativo con la vivienda, y si por el camino se queda parte de la clase media no importa, porque lo que hay que ser es un indigente para que el Gobierno se acuerde de que existes.
Juan Fernando Robles