lunes, enero 31, 2011

Un juez, un moroso desalojado, Moody´s y 300.000 millones de euros

Repentinamente, la sentencia de un juez de Navarra, ratificada por la Audiencia, ha provocado la atención de economistas nacionales y calificadoras internacionales. Según El Economista, los inversores en bonos respaldados por hipotecas, valuados en 300.000 millones de euros, ven con suma preocupación la posibilidad de que nuevos juicios terminen formando jurisprudencia:
La agencia de calificación de riesgos ha criticado la sentencia de la Audiencia de Navarra que consideraba saldada una deuda hipotecaria con la devolución del piso, por considerarla "claramente contraria" a la Ley Hipotecaria española, aunque reconoce que no tendrá efectos negativos en el nivel de impagos y ve difícil que siente precedente.
(...) Según la agencia, los españoles son conscientes de que los bancos españoles "persiguen a los morosos hasta la muerte" y no dudan en acudir a familiares para hacer frente a los pagos.
(...)
Moody's asegura que, si se produjeran más sentencias en este sentido, cosa que no considera probable, se vería obligada a revisar la calificación de los bonos respaldados por hipotecas, ya que en ese caso se dispararían los impagos.
En este sentido, advierte de que la sentencia ha causado preocupación entre los inversores, principalmente extranjeros, que gestionan alrededor de 300.000 millones de euros en bonos respaldados por hipotecas.
Sin embargo, recuerda que la mayoría de los pleitos dan la razón a los bancos, que el marco legal español obliga a las partes a cumplir los acuerdos y que la decisión de un juez no sienta jurisprudencia -son necesarias dos decisiones similares del Tribunal Supremo podrían sentar precedente-.
(...) La nota recuerda que en España "devolver las llaves" no salda la deuda y, si bien la ley permite limitar la garantía al bien hipotecado, ninguna entidad financiera ofrece esta posibilidad.

Pero en el terreno nacional, también un economista salió a cuestionar el fallo, en términos esclarecedores:
(...) El economista Santiago Niño Becerra considera que es peligrosa la puerta que se está abriendo y se pregunta si el sistema financiero español puede soportar y asumir un cambio de esta naturaleza de hoy para mañana.
(...) Santiago Niño Becerra recuerda en La Carta de La Bolsa  que en el ordenamiento jurídico de Estados Unidos se vincula un inmueble a su hipoteca y "muchos desearían que aquí fuese igual", pero piensa que "traducir la legislación estadounidense al español e implantarla aquí, a la brava, es lisa y llanamente, imposible".
El catedrático argumenta que una legislación es, o debe ser, fruto de un entorno histórico y sociológico, y en este sentido, considera que hay muchas diferencias entre el país norteamericano y España.
"En Estados Unidos la movilidad del factor trabajo siempre ha sido elevadísima y ha sido en las últimas décadas cuando la adquisición de inmuebles se ha puesto de moda, moda que ha venido muy de la mano del incremento continuado que el precio de la vivienda ha experimentado", explica."En España, en cambio, para mucha  familias la compra de una vivienda era una forma de ahorro: la vivienda para toda la vida, a lo que se añadía una prácticamente nula movilidad laboral", añade.
(...)
Niño Becerra apunta que mientras "España fue bien y más que bien nadie dijo ni pío sobre esa norma que vinculaba el crédito a la persona y no al bien, norma legal que, por cierto, procede del siglo XIX, norma que ni dictadura ni democracia tuvo ni ha tenido a bien modificar". Critica que es ahora, en el momento en el que han llegado las vacas flacas, cuando muchos de quienes se endeudaron tienen problemas para pagar, se cuestiona la legalidad de tal norma.
"La puerta que se está abriendo pienso que es hacia lo desconocido, porque, ¿qué sucederá si se generaliza esta práctica?", se pregunta el profesor universitario. "Ojo, no estoy diciendo que se tenga que morir de hambre para pagar una deuda, pero, ¿puede soportar y asumir el sistema financiero español un cambio de esta naturaleza de hoy para mañana? A no ser, claro que se pretenda algo que ahora mismo se nos escapa", concluye.
Pues bien, quizá sea hora que se vaya pensando en algún cambio en la ley...el siglo XIX ha pasado hace demasiado tiempo...

miércoles, enero 26, 2011

Una sentencia que abre camino

Cotizalia publica una sentencia de la Audiencia de Navarra que implica un gran cambio en la perspectiva con que se tratan las consecuencias jurídicas de la burbuja inmobiliaria en España. Por primera vez, una sentencia judicial no avala el criterio de bancos y gobierno respecto a la no extinción de la deuda hipotecaria con la entrega de la vivienda:
La Sección Segunda de la Audiencia de Navarra ha dictado una sentencia en la que considera que devolver al banco un piso hipotecado es suficiente para saldar la deuda contraída aunque el inmueble haya perdido valor por la crisis y reprocha desde un punto de vista moral la actitud de la entidad.

La Audiencia ha resuelto así un recurso de un banco contra una sentencia de un juzgado de Estella, que consideró que no había lugar a continuar con un procedimiento de ejecución después de que la entidad financiera embargara la vivienda garantía de préstamo y se la adjudicara al quedar desierta la subasta que se convocó.

El préstamo ascendía a 71.225 euros y el banco valoró el inmueble en el contrato de préstamo firmado en 75.900 euros, aunque en la subasta su valor fue de 42.895 euros.

Por esta diferencia la entidad quiso continuar el procedimiento de ejecución sumando costas y liquidación de intereses, y para ello argumentó en su recurso a la Audiencia que esta medida no constituye un abuso de derecho y que la subasta no cubría la deuda demandada.

Sobre este último asunto, el fallo de la Audiencia de Navarra señala que, siendo cierto el argumento, el valor de la finca es suficiente para cubrir el principal del préstamo hipotecario e incluso superior a éste y es el banco el que se la ha quedado, por lo que resulta "circunstancial" que en la subasta el valor fuera inferior y por lo tanto la ejecución solicitada "únicamente" podrá continuar para costas e intereses.

Añade además que en estricto ejercicio del derecho, "formalmente cabría entender que la actuación del banco se ajusta a la literalidad de la ley y que efectivamente tiene derecho a solicitar lo que ha solicitado", por lo que no existiría un abuso de derecho.

Sin embargo, subraya la Audiencia, existe una reflexión en este caso "cuando menos moralmente intranquilizante" en la argumentación del banco cuando dice que la finca subastada tiene hoy un valor inferior al del momento de la tasación por la situación del mercado, a la que une la crisis económica a nivel mundial.

Y al respecto el tribunal subraya que, "siendo esto así" y "real la importantísima crisis económica", no se puede desconocer que su origen tiene "una causa precisa y que no es otra", según han dicho líderes políticos mundiales y expertos en economía, "que la mala gestión del sistema financiero" y las llamadas "hipotecas basura".
Un sistema del que recuerda al banco que forma parte y esto es algo "que no puede desconocer", por lo que su pretensión "no constituirá un abuso de poder pero moralmente es rechazable" cuando en su día no hubiera concedido el préstamo por el importe citado si el inmueble no hubiera tenido el valor suficiente como garantía.

En este sentido añade la sentencia que su pérdida de valor actual "es directamente achacable a la crisis económica, fruto de la mala praxis del sistema financiero", por lo que la sala entiende "especialmente doloroso" que la entidad justifique sus propósitos en unas circunstancias que "han levanto ampollas" en la sociedad.

domingo, enero 23, 2011

Hipotecas y negocios seguros

CincoDias publicó el día 21 un artículo sin firma sobre el problema de la pérdida de la vivienda hipotecada. Lo acompaña una infografía que deja explícitas las consecuencias sociales de la burbuja inmobiliaria para los compradores, tanto como el desequilibrio que existe entre las partes del contrato: constructoras y bancos por un lado, y compradores de vivienda por el otro. El mismo gráfico remite a un artículo de 2010 sobre este problema, que merece ser comentado aparte. Más que glosar el artículo, son poderosas las imágenes pubicadas en CincoDias:





Esta infografía, leída primero en La Historia con mapas.

viernes, enero 21, 2011

Pinchando la burbuja...

Parece ser que el gobierno vasco dará un paso hacia el sinceramiento del mercado inmobiliario español, contribuyendo a reducir la burbuja inmobiliaria, algo que es esperado por la sociedad, y rechazado por el sistema bancario y las constructoras subsistentes. Sólo se trata de un proyecto que deberá todavía gestionarse, pero apunta a forzar una vía de solución: por un lado, establecerá el derecho de las personas a tener una vivienda, y por otro, castigará la tenencia especulativa de vivienda. En El Economista:
El Gobierno Vasco pretende hacer efectivo el derecho subjetivo a la vivienda para las personas con mayores dificultades de acceso y establecer un canon para las viviendas que, sin causa justificada, estén vacías.

El consejero de Vivienda, Obras Públicas y Transportes, Iñaki Arriola, ha presentado hoy el anteproyecto de ley vasca de vivienda que espera presentar al Consejo de Gobierno para su aprobación a finales de este año.

Hasta entonces, además de los procedimientos internos del propio Gobierno, se va a someter al debate de los ciudadanos, que podrán presentar sus propuestas a través de internet, y a la negociación con los ayuntamientos y partidos.

El anteproyecto tiene como principal objetivo, según ha explicado Arriola, promover las condiciones necesarias y establecer las normas pertinentes para hacer efectivo el derecho de los ciudadanos a disfrutar de una vivienda digna y adecuada y "convertir el principio en auténtico derecho exigible ante los tribunales para aquellas personas con mayores dificultades de acceso".

Además, pretende regular el régimen jurídico de la vivienda de protección pública, reformular y reordenar los sistemas de prestaciones púbicas existentes de ayuda a la vivienda, regular la intervención en rehabilitación y regeneración urbana para eliminar obstáculos a estos procesos y definir el alcance del concepto de "función social de la vivienda".

Derecho subjetivo a una vivienda
El anteproyecto establece el derecho subjetivo a la vivienda para aquellos colectivos cuyo acceso al mercado libre les podría hacer caer en riesgo de exclusión social.

Para que la administración reconozca este derecho el ciudadano tendrá que tener vecindad administrativa en Euskadi, carecer de vivienda digna y no disponer de medios económicos para acceder a una vivienda libre, estar inscrito en el registro de Etxebide (servicio público de vivienda protegida) y tener unos ingresos determinados.

Mientras no se apruebe el correspondiente reglamento, se establecería que los solicitantes deberán estar registrados en Etxebide al menos cuatro años antes y los ingresos no deberán superar los 15.000 euros para familias de 3 o más miembros, los 12.000 de 2 miembros y los 9.000 de 1 miembro.

La satisfacción del derecho se realizaría con la puesta a disposición del solicitante de una vivienda en alquiler o, en su defecto, de una prestación económica.

Canon a las viviendas vacías
Otro de los aspectos que prevé el anteproyecto es la consideración de vivienda vacía cuando esté desocupada de forma continuada durante más de 2 años, salvo que concurran motivos que lo justifiquen.

Este punto es la base para el establecimiento de un canon que "podrán imponer" los ayuntamientos por un importe de 10 euros anuales por cada metro cuadrado útil. Arriola ha explicado que el Gobierno Vasco se reserva la posibilidad de aplicar con carácter general en la Comunidad Autónoma este canon si no lo aplican los municipios.

El director de Planificación del Departamento, Mario Yoldi, ha aclarado que Euskadi tiene el porcentaje más bajo de viviendas vacías de todas las comunidades autónomas, aunque ahora está experimentando un aumento por las viviendas nuevas que no se venden por efecto de la crisis y por la existencia de un volumen de viviendas antiguas en mal estado que dejaron sus propietarios para ir a otras nuevas.

Precisamente el anteproyecto prevé que la administración podrá expropiar viviendas en el caso del incumplimiento del deber de conservación y rehabilitación de las mismas cuando suponga un riesgo para la seguridad de las personas o por el incumplimiento de la función social de las mismas.

El anteproyecto contempla que en el supuesto de que más de la mitad de la propiedad de un inmueble esté de acuerdo para acometer una rehabilitación, esa decisión se podrá imponer al conjunto de afectados.

El texto también contempla la posibilidad de la expropiación forzosa de viviendas de promoción pública en supuestos como no destinarlas al domicilio habitual, mantener la vivienda desocupada durante un año, incumplir los deberes de conservación, su sobreocupación o la transmisión no autorizada.
Comienzan a presionar sobre la burbuja inmobiliaria fuerzas que estimularán probablemente una solución: el Banco de España está exigiendo a los bancos y cajas reservas más altas para previsionar las pérdidas por la tenencia de propiedad inmobiliaria; aparecen los costos de mantener esta cartera inmovilizada (mantenimiento de los edificios, destrozos con el costo agregado de su reparación), y comienza a haber noticias de la ocupaciones ilegales de viviendas, con su secuela de deterioro de las viviendas y gastos jurídicos para liberarlas. Esta iniciativa vasca podría comenzar a desencadenar liquidaciones de cartera.
Puede ser o no...sin embargo, no existen condiciones muy viables para una nueva inyección de ayuda que extienda los tiempos, como desearían los dueños de la burbuja...

domingo, enero 16, 2011

El lado oscuro de la tecnología

James Coplien, autor en aspectos de importancia en la construcción de software, menciona un artículo de BBC News, que pudiera ser escrito por Alain de Botton, o inspirado en él: una breve reflexión sobre un aspecto sobremanera negativo de las modalidades de adquisición de conocimiento que se imponen en la sociedad contemporánea: la necesidad de estar informado al día, la persecusión de cada nueva noticia:

One of the more embarrassing difficulties of our age is that most of us have quite lost the ability to concentrate, to sit still and do nothing other than focus on certain basic truths of the human condition.
The fault lies in part with our new gadgets. Thanks to our machines, of which we are generally so proud, the past decade has seen an unparalleled assault on our capacity to fix our minds steadily on anything. To sit still and think without succumbing to an anxious reach for a machine has become almost impossible.
But we can't just blame the machines. There is a deeper issue at stake - the feeling, so rife in modern secular culture, that we must constantly keep up with what is new.
The obsession with current events is relentless. We are made to feel that at any point, somewhere on the globe, something may occur to sweep away old certainties. Something that if we failed to learn about it instantaneously, could leave us wholly unable to comprehend ourselves or our fellow human beings. 

The news occupies in the secular sphere much the same position of authority that the liturgical calendar has in the religious one. Its main dispatches track the canonical hours with uncanny precision. Matins have here been transubstantiated into the breakfast bulletin and Vespers into the evening report.
The prestige of the news is founded on the unstated assumption that our lives are forever poised on the verge of a critical transformation, thanks to the two driving forces of modern history - politics and technology. The earth must therefore be latticed with fibre-optic cables, the waiting rooms of its airports filled with monitors, and the public squares of cities ribboned with the chase of stock prices.
Contrast this with how religions think of what is important. For the faiths there is seldom any need to alter insights or harvest them incrementally through news bulletins. The great stable truths can be written down on vellum or carved into stone rather than swilling malleably across hand-held screens. 

For 1.6 billion Buddhists, there has been no news of world-altering significance to their faith since 483 BC. For their Christian counterparts, the critical events of history came to a close around Easter Sunday in 30 AD, while for the Jews the line was drawn a little after the destruction of the Second Temple by the Roman general Titus, in 70 AD. 

Even if we do not concur with the specific messages that religions schedule for us, we can still concede that we pay a price for our promiscuous involvement with novelty. We occasionally sense the nature of our loss at the end of an evening, as we finally silence the TV after watching a report on the opening of a new railway or the tetchy conclusion to a debate over immigration. 

It is then we might realise that - in attempting to follow the narrative of man's ambitious progress towards a state of technological and political perfection - we have sacrificed an opportunity to remind ourselves of eternal, quieter truths which we know about in theory, and forget to live by in practice.

(...) Our favourite secular books do not alert us to how inadequate a one-off linear reading of them will prove. They do not identify the particular days of the year on which we ought to reconsider them as the holy books do, in the latter case with 200 others around us and an organ playing in the background.

There is arguably as much wisdom to be found in the stories of Anton Chekhov as in the Gospels, but collections of the former are not bound with calendars reminding readers to schedule a regular review of their insights.

We are reluctant to admit that we are simply swamped with information and have lost the ability to make sense of it. For example, a moderately industrious undergraduate pursuing a degree in the humanities at the beginning of the 21st Century might run through 800 books before graduation day.

By comparison, a wealthy English family in 1250 would have counted itself fortunate to have three books in its possession, this modest library consisting of a Bible, a collection of prayers and a compendium of lives of the saints - these nevertheless costing as much as a cottage. 


If we lament our book-swamped age, it is because we sense that it is not by reading more, but by deepening and refreshing our understanding of a few volumes that we best develop our intelligence and our sensitivity.

We feel guilty for all that we have not yet read, but overlook how much better read we already are than St Augustine or Dante, thereby ignoring that our problem lies squarely with our manner of absorption rather than with the extent of our consumption.

(...) Though technology has rendered it more or less absurd to feel gratitude over owning a book, there remain psychological advantages in rarity. We can revere the care that goes into making a Jewish Sefer Torah, the sacred scroll of the book of Moses, a copy of which will take a single scribe a year and a half to write out by hand, on a parchment made from the hide of a ceremonially slaughtered goat which has been soaked for nine days.

We should stand to swap a few of our swiftly disintegrating paperbacks for volumes that would proclaim, though the weight and heft of their materials, the grace of their typography and the beauty of their illustrations, our desire for their contents to assume a permanent place in our hearts.

The need to diet, well accepted in relation to food, should be brought to bear on our relation to knowledge, people, and ideas. Our minds, no less than our bodies, require periods of fasting. 
Uniendo la línea de puntos, estas reflexiones deberían sumarse a las que Nicholas Carr dedica al uso de Internet, o mejor dicho, al modo de conocimiento que Internet induce. De donde no cuesta mucho concluír lo cándido que es que un gobernante considere que la educación mejorará con un computador por alumno.